Ab 2016 ändert sich einiges bei der Grunderwerbsteuer (GrESt). Ob sich eine Übergabe heuer noch lohnt, hängt vom Verhältnis Verkehrswert zu Einheitswert ab. Wir haben für Sie die GrESt neu zusammengefasst:
Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert
Die GrESt wird unverändert von der Gegenleistung berechnet. Da es bei einer unentgeltlichen Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) keine Gegenleistung gibt, half man sich bis 31.5.2014 mit dem dreifachen Einheitswert. Dieses Konzept wurde danach noch im Familienverband fortgesetzt. Ab 2016 ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Dieser soll dem Verkehrswert mit Adaptierungen entsprechen. Dabei kommen folgende Konzepte in Frage:
- Pauschalwert-Modell: Hier wird der Bodenwert aus dem Einheitswertbescheid hochgerechnet. Hinzu kommt noch der Gebäudewert, der sich aus der Nutzfläche und dem Baukostenfaktor ergibt. Details werden in einer Verordnung geregelt.
- Aus Immobilienspiegel abgeleiteter Wert: Hier wird in der Verordnung geregelt, wie und mit welchen individuellen Abschlägen die Immobilie zu bewerten ist.
- Gemeiner Wert: Wenn der tatsächliche Wert niedriger ist, kann dieser angesetzt werden (Gutachten erforderlich).
- Einheitswert: Der einfache Einheitswert gilt weiterhin für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
3,5 Prozent Normaltarif oder Stufentarif
Bis 2015 gab es nur die fixen Tarife 2 und 3,5 Prozent, je nach dem ob innerhalb der Familie oder unter Fremden übertragen wurde. Im neuen Konzept ab 2016 kommt es darauf an, ob entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich (Schenkung, Erbschaft) erworben wird.
| Bisher (1.6.2014 – 31.12.2015) | GrESt |
| im Familienverband | 2 Prozent vom dreifachen Einheitswert |
| unter Fremden | 3,5 Prozent der Gegenleistung (Verkehrswert) |
| ab 1.1.2016 | GrESt |
| unentgeltlich (bis max. 30 Prozent Gegenleistung) |
Stufentarif vom Grundstückswert |
| entgeltlich (ab 70 Prozent Gegenleistung) |
3,5 Prozent der Gegenleistung (Verkehrswert) |
| teilentgeltlich (Gegenleistung zw. 30 und 70 Prozent) |
Aufteilung in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Teil |
| Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke | 2 Prozent vom Einheitswert (unverändert) |
| Übertragung im Rahmen einer begünstigten Betriebsübertragung | Stufentarif, Freibetrag 900.000 Euro, max. 0,5 Prozent vom Grundstückswert |
| Anteilsvereinigung/-übertragung, Umgründung | 0,5 Prozent vom Grundstückswert |
Verkäufe innerhalb der Familie gelten stets als unentgeltlich und es kommt der Stufentarif zur Anwendung. Unentgeltliche Erwerbe zwischen den selben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Das Gleiche gilt auch bei Erwerb einer wirtschaftlichen Einheit von mehreren Personen. Erwerbe bis 31.12.2015 sind für die Fünfjahresfrist unerheblich.
Stufentarif bei unentgeltlichen Erwerben:
| Die Steuer beträgt | |
| für die ersten 250.000 Euro | 0,5 Prozent |
| für die nächsten 150.000 Euro | 2 Prozent |
| darüber hinaus | 3,5 Prozent |
Kommt der Stufentarif zur Anwendung kann die GrESt-Belastung auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Dazu ist ein Antrag notwendig. Die Steuer erhöht sich um zwei Prozent pro gestundetem Jahr.
Gesellschaft besitzt Grundstücke
Neben der entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken, löst auch eine Übertragung der Gesellschaftsanteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft GrESt-Pflicht aus. Diese wird ab 2016 wesentlich erweitert:
| bis 2015 | ab 2016 | |
| Anteils- vereinigung |
Wenn ein Gesellschafter 100% der Anteile vereinigt, fällt GrESt an. In der Praxis v.a. bei Kapitalgesellschaften relevant. Kann durch Zwergenanteil eines anderen Gesellschafters oder Treuhänders verhindert werden. | Wenn ein Gesellschafter 95% der Anteile vereinigt, fällt GrESt an. Für Personen- und Kapitalgesellschaften relevant. Treuhändisch gehaltene Anteile werden dem Treugeber zugerechnet. |
| Anteils- übertragung |
— | Wenn 95% der Anteile innerhalb von fünf Jahren „bewegt“ werden. Gilt nur für Personengesellschaften. Treuhändisch gehaltene Anteile werden dem Treugeber zugerechnet. |
Bei Personengesellschaften sind nur Substanzbeteiligungen, nicht aber reine Arbeitsgesellschafter, relevant. Bei der Anteilsübertragung beginnt die Fünfjahresfrist mit der ersten Übertragung ab 2016.
Betriebsübergabe
Wird im Rahmen einer unentgeltlichen Betriebsübergabe ab 55 Jahren, bei Tod oder bei Erwerbsunfähigkeit ein Betriebsgrundstück übertragen, kann der Freibetrag von 900.000 Euro Grundstückswert in Anspruch genommen werden. Bei Teilentgeltlichkeit wird der Freibetrag aliquotiert. Die Steuer ist mit 0,5 Prozent des Grundstückswertes gedeckelt. Der Erwerber muss den Betrieb fünf Jahre behalten.
Erleichterungen für Ehe- und eingetragene Partner
Nun ist auch die Erbschaft von Grundstücksanteilen, die als Hauptwohnsitz dienen, durch Ehe- und eingetragene Partner steuerfrei (bisher nur die Schenkung). Allerdings nur soweit die Wohnnutzfläche nicht 150m² übersteigt. Nur der übersteigende Teil unterliegt der GrESt. Bisher entfiel die Befreiung zur Gänze, wenn 150m² überschritten wurden.
Soll man noch heuer schenken?
Ob es Sinn macht noch heuer zu schenken, muss man konkret durchrechnen. Je größer der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert ist, desto eher ist die alte Rechtslage günstiger. Den Einheitswert kann man über FinanzOnline abrufen, der Verkehrswert kann aufgrund von Preisspiegeln geschätzt werden. Wir unterstützen Sie gerne.
