Wer im Ausland lebt und eine Immobilie in Österreich vermietet, bekommt jetzt wieder Schwierigkeiten mit der umsatzsteuerlichen Kleinunternehmer-Befreiung.
Kleinunternehmer
Bis zu einer Umsatzgrenze von 35.000 Euro pro Jahr können österreichische Unternehmen ihre Rechnungen ohne Umsatzsteuer ausstellen. Wird ohne USt fakturiert, entfällt der Vorsteuerabzug. Auch für Vermieter gilt die umsatzsteuerlich unechte Befreiung.
Vermietung durch Vermieter aus dem Ausland
Kompliziert wird es, wenn die Immobilie in Österreich liegt und der Vermieter im Ausland lebt. Hier änderte sich zum einen das Umsatzsteuergesetz und zum anderen änderte sich die Rechtsansicht durch den Verwaltungsgerichtshof (VwGH).
Kleinunternehmer verlangt Wohnsitz oder Sitz im Inland (bis 2016)
Bis 2016 war klar: Wer in Österreich keinen Wohnsitz oder Sitz der Gesellschaft betreibt, kann keine Kleinunternehmerbefreiung in Anspruch nehmen. Ausländer mussten damit ihre österreichische Immobilie mit USt vermieten.
Kleinunternehmer verlangt, dass das Unternehmen im Inland betrieben wird (ab 2017)
Nach dieser Gesetzesänderung meinten Steuerexperten, dass die Immobilie im Inland ausreiche und dies alleine schon als im Inland betrieben gelte.
Verwaltungsgerichtshof verlangt Verwaltung im Inland
Leider teilt der VwGH nicht die Expertenmeinung. In einem Erkenntnis vom 7.5.2021 stellte er fest, dass es für einen Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit, zumindest ein Büro benötigt, von dem aus die Vermietungstätigkeit verwaltet wird.
Auch das Bundesfinanzgericht hat in einem ähnlichen Fall geurteilt, dass auch eine Verwaltung durch eine Vertrauensperson oder Hausverwaltung nicht ausreicht, wenn wichtige Entscheidungen vom ausländischen Vermieter getroffen werden.
Fazit: Wer aus dem Ausland aus vermietet, braucht für die Anwendung der Befreiung für Kleinunternehmer einen Ort in Österreich – z.B. ein Büro – an dem die wesentlichen Entscheidungen für die Vermietung getroffen werden.
Verwaltungsgerichtshof: Ra 2020/15/0115 vom 7.5.2021
Bundesfinanzgericht: RV/3100062/2019 vom 6.7.2021
