Immobilienbesitzer tragen zu einem großen Teil zur Finanzierung der Steuerreform bei:
Immo-ESt
Hier gibt es massive Eingriffe: Der Steuersatz für Immobilienverkäufe steigt ab 1.1.2016 von 25 auf 30 Prozent des Verkaufsgewinns. Außerdem wird der Inflationsabschlag abgeschafft. Bisher wurde der Veräußerungsgewinn um zwei Prozent jährlich ab dem elften Jahr nach der Anschaffung bzw. der Umwidmung, höchstens um 50 Prozent, reduziert. Der Inflationsabschlag sollte die Geldentwertung zwischen Anschaffung und Verkauf angemessen berücksichtigen. Sein Wegfall bedeutet eine Scheingewinnbesteuerung.
Als Ausgleich zur Erhöhung des Steuersatzes auf 30 Prozent wurde der Verlustausgleich verbessert: Private Verluste aus Immobilienveräußerungen können nicht mehr zur Hälfte, sondern zu 60 Prozent mit Vermietungseinkünften ausgeglichen werden. Neu: Der Verlust kann auch auf 15 Jahre verteilt und gegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gerechnet werden. Im betrieblichen Bereich kann man Verluste zu 60 Prozent mit sonstigen betrieblichen Einkünften ausgleichen.
Einheitliche Abschreibung von Betriebsgebäuden
Der Afa-Satz für betriebliche Gebäude beträgt ab 2016 2,5 Prozent (bisher waren es 2, 2,5 oder 3 Prozent, je nach Nutzungsart). Dies gilt auch für bestehende Gebäude. Die bis Ende 2015 geltend gemachten Abschreibungen bleiben davon unberührt. Wohngebäude wird man nur mehr mit 1,5 Prozent abschreiben können, analog der Vermietung im Privatbereich.
Verlängerung der Instandsetzungs-Abschreibung
Die Abschreibungsdauer für Instandsetzungen wird von 10 auf 15 Jahre verlängert. Das gilt auch für die freiwillige Verteilung von Instandhaltungen. Bis Ende 2015 bereits geltend gemachte Zehntel werden nicht aufgerollt. Noch nicht verbrauchte Zehntelbeträge werden ab 2016 aber in Fünfzehntelbeträge umgewandelt. Eine freiwillige Zehntelabschreibung kann unverändert auslaufen.
Aufteilung Grund und Gebäude im Privatbereich
Bisher galt die Regel: 80 Prozent Gebäude, 20 Prozent Grund. Ab 2016 soll das Verhältnis 60:40 lauten. Auch bei schon bestehenden Objekten kommt es ab 2016 zu einer Neuaufteilung. Ab 2016 kann man daher nur einen niedrigeren Afa-Betrag absetzen als in 2015 – auch für bestehende Vermietungen. Wem das nicht passt, muss mittels Gutachter eine andere Aufteilung begründen. Auch das Finanzamt soll bei offenkundigem und erheblichem Abweichen anders aufteilen können.
Grunderwerbsteuer (GrESt)
Bei Schenkung, Erbschaft oder Verkauf innerhalb der Familie zahlt man bis jetzt 2 Prozent vom dreifachen Einheitswert. Ab 2016 wird auch hier der (reale) Grundstückswert herangezogen. Wie der Grundstückwert bei Erbschaft und Schenkung ermittelt wird, soll noch eine Verordnung regeln. Für unentgeltliche Übertragungen wird es einen Stufentarif geben: für die ersten 250.000 Euro nur 0,5 Prozent Steuer, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent, über 400.000 Euro 3,5 Prozent. Für entgeltliche Übertragungen (Verkäufe) gilt für alle 3,5 Prozent, egal ob innerhalb der Familie gekauft wird oder unter Fremden.
Bei der Übernahme von Schulden im Zuge von Grundstücksschenkungen kann es zu einem teils entgeltlichen (dann 3,5 Prozent) und teils unentgeltlichen Erwerb (dann Stufentarif) kommen.
Einzig erfreulich: Nun ist auch die Erbschaft von Ehegatten von Grundstücksanteilen, die als Hauptwohnsitz dienen, steuerfrei (bisher nur die Schenkung). Allerdings nur soweit die Wohnnutzfläche nicht 150m2 übersteigt. Der übersteigende Teil unterliegt der GrESt.
Tipp: Ob es Sinn macht noch heuer zu schenken, muss man konkret durchrechnen. Wir unterstützen Sie dabei gerne.
